Appartementsgebouw in Gent: gevel, plat dak en alle ramen in een werf
ISOWORKERS BV isoleerde bij een gebouw met drie appartementen in Gent de volledige gevel met 14 cm EPS (R-waarde 4,38) en crepi, vernieuwde het platte dak met 14 cm PIR en roofing in twee lagen, en verving al het buitenschrijnwerk door pvc met opbouwrolluiken. Uitstekende betonnen balken moesten eerst weg. Dit is hoe zo een werf in elkaar zit als er drie gezinnen blijven wonen.
Wat wij in Gent hebben uitgevoerd
Het ging om een gebouw met drie appartementen in Gent: een baksteengevel uit de jaren zestig, een plat dak dat aan vervanging toe was, balkons aan voor- en achterzijde en schrijnwerk van voor de tijd van isolerend glas. Alles is in een aaneensluitende werf gegaan, met de bewoners in huis.
- Buitengevelisolatie in EPS van 14 cm, R-waarde 4,38, afgewerkt met crepi
- De dakoversteek mee geisoleerd en afgewerkt in crepi, zodat daar geen koudebrug overblijft
- De punt-zijgevel van de buurman mee geisoleerd en het aansluitende hellende dakje afgewerkt
- Uitstekende betonnen balken afgeslepen om de isolatie vlak te kunnen plaatsen
- Plat dak vernieuwd met 14 cm PIR en IKO-roofing van 4 mm in twee lagen, met opgehoogde dakrand
- Twee schouwen afgebroken, nieuwe dakdoorvoeren geplaatst en een doorvoer voorzien voor de kabels van zonnepanelen
- Asbestleien verwijderd op een klein dakvlak, met melding van de werken
- Al het buitenschrijnwerk vervangen, met opbouwrolluiken aan de voorgevel en de slaapkamer van de zijgevel
- Binnenafwerking in geprimeerde MDF rond alle ramen, geschilderd per appartement, met binnenraamtabletten in marmercomposiet
- Ventilatie per appartement: roosters in de gevel, afvoer in elke badkamer en doorvoeren voor de dampkappen
- Nieuwe zinken bakgoot en regenafvoer, raamtabletten in aluminium, een plint in blauwsteen en blauwstenen dorpels aan de balkons
- De balkons bepleisterd met crepi, de balustrades opgeschuurd en geverfd, en drie nieuwe brievenbussen in rvs
De omgevingsvergunning hebben wij zelf ingediend en opgevolgd.
Waarom hier 14 cm isolatie en in de binnenstad maar 10
Omdat dit gebouw ruimte heeft en een Gentse rijwoning die niet heeft. De Stad Gent laat een geisoleerde voorgevel maximaal 14 cm over de rooilijn komen, en dat is de volledige opbouw: isolatieplaat, lijmlaag, wapeningslaag en crepi samen. Bij een woning die pal op het voetpad staat, blijft er dan een plaat van 10 cm over. Hier staat het gebouw achteruit, met een voortuin, dus was er plaats voor de dikste plaat die wij standaard plaatsen.
Het verschil in isolatiewaarde is groter dan die vier centimeter doet vermoeden:
- 10 cm EPS haalt een R-waarde van 3,10 m2K/W
- 14 cm EPS haalt 4,38 m2K/W, ruim veertig procent meer
De meerkost zit enkel in het materiaal. De stelling, de voorbereiding, het lijmen, de wapeningslaag en de afwerking zijn identiek. Wanneer de rooilijn het toelaat, is dikker dus bijna altijd de betere keuze. Meer over die regel op onze pagina over gevelisolatie in Gent.
Betonnen balken die uitsteken: eerst afslijpen, dan isoleren
Bij dit gebouw staken de betonnen randbalken van de verdiepingsvloeren enkele centimeters voor de gevel uit. Dat is bij bouwjaren zestig en zeventig een klassieker, en het is precies het soort detail dat een offerte laat ontsporen wanneer het pas op de stelling ontdekt wordt.
Isolatieplaten moeten op een vlak vlak gelijmd worden. Ligt er een balk voor, dan heb je drie opties:
- De hele gevel dikker maken tot alles achter de balk verdwijnt. Duur, en het kan je over de rooilijn duwen.
- Rond de balk werken en de isolatie daar onderbreken. Dat levert een doorlopende koudebrug op precies de plaats waar de vloer aansluit, met condensrisico binnen.
- De balk afslijpen tot het gevelvlak. Dat is wat wij hier gedaan hebben.
Afslijpen mag alleen op het niet-dragende deel van de balk, tot aan de wapening. Het is stoffig werk en het vraagt beoordeling ter plaatse, maar het is de enige van de drie oplossingen die zowel de isolatieschil doorlopend houdt als binnen de vergunde uitsprong blijft. Staat er in een offerte geen post voor, terwijl uw gevel zichtbaar uitstekende balken heeft, vraag dan hoe de aannemer dat oplost.
Het platte dak: 14 cm PIR en een opgehoogde dakrand
Het bestaande dak was een oude bitumendakbedekking met mosaanslag. Er is 14 cm PIR op gelegd, afgewerkt met IKO-roofing van 4 mm in twee lagen. Met die dikte haalt het dak ongeveer R 6,35 m2K/W, ruim boven de 4,5 die Vlaanderen als ondergrens hanteert voor een dakisolatiepremie.
Eén post verdient uitleg: de dakrand ophogen. Wie isolatie op een bestaand plat dak legt, maakt het dakpakket dikker. De bestaande dakrand staat dan te laag, en het water kan over de rand lopen in plaats van naar de afvoer. De rand moet dus mee omhoog, over de volle lengte. Dat is geen optionele afwerking maar een voorwaarde om het dak waterdicht te houden.
Tegelijk zijn twee schouwen afgebroken die niet meer in gebruik waren. Een ongebruikte schouw door een nieuw geisoleerd dak is een lek dat wacht om te gebeuren, en elke doorvoer is een detail dat onderhoud vraagt. Waar er wel doorvoeren nodig waren, voor de ventilatie en voor de kabels van toekomstige zonnepanelen, zijn die meteen voorzien terwijl het dak toch open lag.
10, 12 of 14 cm EPS: wat levert het op?
De isolatiewaarde van EPS met een lambdawaarde van 0,032 W/mK, de plaat waarmee wij standaard werken.
| Dikte | R-waarde | Uitsprong met afwerking | Waar het past |
|---|---|---|---|
| 10 cm | 3,10 m²K/W | ongeveer 12 cm | voorgevel op de rooilijn, binnenstad Gent |
| 12 cm | 3,75 m²K/W | ongeveer 14 cm | de maximale opbouw binnen de Gentse regel |
| 14 cm | 4,38 m²K/W | ongeveer 16 cm | achtergevels, zijgevels en woningen met een voortuin |
Drie appartementen, drie keer binnenafwerking
Een opgedeeld gebouw renoveren kost meer tijd dan dezelfde oppervlakte op een eengezinswoning, en dat zit bijna volledig in het binnenwerk. Buiten is het een gevel. Binnen zijn het drie woningen met elk hun eigen bewoners, hun eigen agenda en hun eigen afwerking.
Concreet betekende dat hier: rond elk nieuw raam een binnenafwerking in geprimeerde MDF, per appartement geschilderd, en binnenraamtabletten in marmercomposiet. In elk appartement een ventilatierooster in de gevel en een afvoer in de badkamer, plus een doorvoer voor de dampkap. In een keuken moesten de kasten uit en weer terug om een nieuw raam te kunnen plaatsen.
Ventilatie is daarbij geen bijzaak. Een gebouw dat luchtdichter wordt zonder aangepaste ventilatie verplaatst het vochtprobleem naar de koudste plek binnen. In een opgedeeld gebouw is een centraal kanalenstelsel zelden nog haalbaar, dus werken wij per wooneenheid met roosters en afvoer door de gevel.
De werf in beeld
Van de oude baksteengevel en het bemoste platte dak tot het afgewerkte gebouw.
Vergunning, premies en btw bij een opgedeeld gebouw
Vergunning. Een geisoleerde voorgevel die over de rooilijn komt, is vergunningsplichtig bij de Stad Gent. Wij hebben die aanvraag hier zelf ingediend en opgevolgd. Reken op een doorlooptijd en start er tijdig mee, niet pas wanneer de stelling besteld is.
Asbest. Voor het kleine dakvlak met asbestleien is een melding van de werken gebeurd. Hechtgebonden asbest zoals leien mag door een aannemer met opgeleid personeel verwijderd worden, zolang het materiaal niet gebroken of geschuurd wordt.
Premie. Sinds 1 maart 2026 komen enkel de lagere inkomens (categorie 3 en 4) nog in aanmerking voor Mijn VerbouwPremie op isolatie, ramen en dakwerken. Bij een opgedeeld gebouw wordt per wooneenheid beoordeeld, dus de ene eigenaar kan wel in aanmerking komen en de andere niet. Wij leveren de facturen en attesten aan in de vorm die het dossier vraagt. Zie ook premies en subsidies.
Btw. Is het gebouw ouder dan tien jaar, dan geldt het verlaagde tarief van 6 procent.
Veelgestelde vragen over renovatie van een appartementsgebouw
De Stad Gent laat maximaal 14 cm over de rooilijn toe, en dat is de volledige opbouw: isolatieplaat, lijmlaag, wapeningslaag en crepi samen. Het voetpad moet na de werken minstens 1,20 meter breed blijven. Staat uw gevel op het voetpad, dan komt u in de praktijk op een plaat van 10 tot 12 cm. Staat uw woning achteruit met een voortuin, dan speelt de rooilijn niet mee en kan er dikker geisoleerd worden.
10 cm EPS haalt R 3,10 m2K/W, 14 cm haalt R 4,38, ruim veertig procent meer isolatiewaarde. De meerkost zit enkel in het materiaal: de stelling, de voorbereiding, het lijmen, de wapeningslaag en de crepi zijn identiek. Waar de rooilijn het toelaat, raden wij daarom bijna altijd de dikkere plaat aan.
Afslijpen tot het gevelvlak, op het niet-dragende deel en tot aan de wapening. De twee alternatieven zijn slechter: de hele gevel dikker maken duwt u mogelijk over de rooilijn, en rond de balk werken laat een doorlopende koudebrug achter op de plaats waar de vloer aansluit, met condensrisico binnen. Bij bouwjaren zestig en zeventig komt dit regelmatig voor, dus laat het bij het plaatsbezoek nakijken.
Omdat het dakpakket dikker wordt. De bestaande dakrand staat dan te laag ten opzichte van het nieuwe dakvlak, en water kan over de rand lopen in plaats van naar de afvoer. De rand ophogen is dus geen afwerking maar een voorwaarde. Ontbreekt die post in een offerte voor een geisoleerd plat dak, vraag dan hoe de afwatering gemaakt wordt.
Ja. Gevel, dak, goten en afvoeren gebeuren van op de stelling. Binnen komen wij enkel voor het plaatsen van het schrijnwerk, de afwerking rond de ramen en de ventilatie. Bij dit gebouw in Gent bleven de drie appartementen de hele werf bewoond. Wel is het verstandig om per appartement een dag af te spreken voor het binnenwerk.
Bij een opgedeeld gebouw wordt Mijn VerbouwPremie per wooneenheid beoordeeld, op basis van het inkomen van die eigenaar. De ene kan dus wel in aanmerking komen en de andere niet, ook al gaat het om dezelfde werf en dezelfde factuur. Wij splitsen de facturatie zo op dat elk dossier de juiste stukken heeft.
Voor een gebouw met drie wooneenheden waar gevel, plat dak en alle ramen samen aangepakt worden, rekent u op twee tot drie maanden op de werf. De doorlooptijd van de omgevingsvergunning komt daar bovenop. Het binnenwerk is wat het tempo bepaalt: dezelfde geveloppervlakte op een eengezinswoning gaat merkelijk sneller.
Dat kan, en soms moet het. Bij dit project liep de punt-zijgevel van de buurman tegen het gebouw aan. Die mee isoleren en het aansluitende dakje afwerken was de enige manier om de isolatieschil rondom dicht te krijgen. Zoiets vraagt uiteraard het akkoord van die buur, en het wordt als aparte post in de offerte gezet.
Ja, en niet alleen om de stelling. De aansluiting tussen nieuw schrijnwerk en het isolatiepakket moet in een keer juist zitten: de ramen worden geplaatst nadat de isolatie staat, en het raamtablet en de dagkant volgen daarop. Werken twee aannemers na elkaar, dan is dat detail precies waar het misloopt en achteraf is het niet meer recht te zetten. Meer bij gevelisolatie, dakwerken en ramen en deuren.
Nee. ISOWORKERS doet geen spouwmuurisolatie, het navullen van een bestaande spouw. Wij isoleren aan de buitenzijde van de gevel, in de praktijk zo goed als altijd met EPS. Daarop komt een afwerking naar keuze: crepi, spuitkurk, kalei, steenstrips of houtbekleding. Spuitkurk is dus een afwerkingslaag en geen isolatie: het isolerende werk zit in de EPS eronder. Voor het navullen van een spouw verwijzen wij u door naar een gespecialiseerd bedrijf.
Een appartementsgebouw dat aan een buitenschil toe is?
Wij komen ter plaatse kijken, meten de gevel en het dak op, controleren of er balken of andere obstakels in de weg zitten en zeggen u vooraf welke isolatiedikte in uw straat toegelaten is. U krijgt een offerte per post, zodat elke eigenaar ziet wat welk onderdeel kost. De omgevingsvergunning nemen wij voor onze rekening.
Vraag een gratis offerte aan of bel ons op +32 494 90 41 71.
Contacteer ons en vraag een vrijblijvende offerte aan
Vertel ons over uw project. U krijgt snel een helder voorstel, zonder verplichtingen.